Oceňovanie nehnuteľností

Ponuková cena vs. Realizačná cena

Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti. Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v inzercii. Zá túto cenu sa málokedy predá. Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme).

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti:

Všeobecné:

• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice...
• poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok ...
• dostupnosť denných aktivít – práca, záujmy, a pod.
• úroveň hluku
• množstvo zelene, životné prostredie
• dopravné napojenie
• občianska vybavenosť v blízkom okolí
• bezpečnosť
• sociálna úroveň obyvateľstva
• inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
• konštrukcia a stavebné materiály
• zateplenie objektu
• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
• dispozičné riešenie nehnuteľnosti

Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:

Byty:

• poloha na prízemí, zv. prízemí, najvyššom poschodí
• poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
• nižšia bytová kategória
• stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení
• vek bytu a domu
• nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
• orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď.

Ostatné:

• právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
• narušená konštrukcia a statika objektu
• dostupnosť v zime (cesta)
• nevyhovujúce dopravné spojenie
• tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
• riziko záplav
• pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
• nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
• nevyhovujúci susedia

Najčastejšie nástroje pre odhad ponukovej ceny sú:

• analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí
• ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom
• cenové mapy na realitných portáloch
• pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti
• zhodnotenie rekonštrukciou
• ďalšie investície do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod.
• celková nálada na realitnom trhu
• sezóna (najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň)

Psychologické aspekty:

Pri oceňovaní nehnuteľnosti pôsobia aj viaceré psychologické aspekty. Treba počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: „Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac“.

• má teda nepresné a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti
• má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod.
• má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu, aby bolo z čoho „spúšťať“

Časové obdobie potrebné na predaj:

Dôležitým prvkom pri stanovovaní ponukovej ceny je aj časové obdobie potrebné na predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia cena ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.